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Columna de opinión – Trámites Inconclusos “El cáncer que padece la actividad inmobiliaria”

Para los agentes inmobiliarios la labor cada vez se complica más a causa del poco interés que se le suele prestar a la transmisión de bienes raíz, por ello son necesarios métodos cada vez más estrictos de regulación para asegurarse que el control de los bienes inmuebles que se encuentran en su territorio es correcto. Al Estado le es necesario llevar un control sobre las propiedades que existen a causa de evitar conflictos por ellos y desgastar los mecanismos jurisdiccionales que existen en nuestro país, además de que es necesario para llevar el control de los impuestos que necesitan ser recaudados con el fin de contribuir a las políticas públicas.

Todos conocemos a algún familiar o amigo que ha tenido trámites con inmuebles, ya sea que ha comprado, le han heredado, ha construido en un terreno o que simplemente ha prestado dinero a otra persona; pero a la vez sabemos que los debidos conocimientos respecto a estas situaciones no están a la disposición de todo el público y a la vez, los que cuentan con estos conocimientos, no los aplican por cuestiones extraordinarias.

Referente a las compraventas inmobiliarias, es común saber de operaciones donde solamente se pactan mediante un contrato privado, sin que en algún momento se eleve a escritura pública y acarreando problemas como el pago de los impuestos de enajenación, adquisición y demás, elevándose y acumulando el calor de estos y haciéndolos impagables para su regulación, al tiempo se vuelve vulnerable la propiedad por que el registro sigue apareciendo a nombre del anterior dueño del inmueble y lo hace susceptible a tener algún conflicto por el bien.

Uno de los problemas más recurrentes es acerca de la cancelación de hipoteca cuando se termina de pagar, es necesario acudir con la institución que autorizó el crédito para solicitar la cancelación de hipoteca y contar con una escritura pública libre de gravámenes.

En el caso de heredar algún bien, se suele abrir la sucesión para nombrar a las personas que también les corresponde el carácter de herederos y legatarios, así como el nombramiento del albacea, estas etapas se llevan ante notario público o ante un juzgado, y al final se obtiene la adjudicación de los bienes contenida en la escritura, aquí es donde se piensa que terminan las sucesiones, pero es necesario inscribir esta escritura ante la autoridad registradora competente.

Respecto a las construcciones, es común observar que le realizan modificaciones a un inmueble o una cimentación en un predio vacío, es necesario tramitar los permisos correspondientes, ya sean de construcción o ampliación y es necesario realizar las actualizaciones de los planos arquitectónicos al tiempo de declarar las nuevas construcciones para evitar las grandes multas y recargos que se generan e igualmente se acumulan; todo para el momento en que deseamos enajenar el inmueble o es sujeto de una herencia, se paguen completos.

Si tiene lugar un préstamo de dinero, se suele hacer mediante pagarés, pero existe otro instrumento legal que brinda mayor seguridad cuando se trata de grandes cantidades, el contrato de mutuo con interés y garantía hipotecaria, en el cual se pueden plasmar cláusulas para mayor seguridad del acreedor y que colocara en garantía un inmueble que pasará a propiedad del acreedor en caso de incumplimiento de la obligación de pago, además igual que en el pagaré, los intereses se pueden pactar.

Otro trámite inconcluso que a menudo causa problemas con los inmobiliarios al momento de querer enajenar un bien raíz es la falta de inscripción de la sentencia de usucapión o prescripción positiva, la cual es dictada, pero también tiene que ser registrada ante el organismo debido para hacerla oponible frente a terceros que puedan exigir la propiedad sobre el bien.

Cuando se adquiere un predio ejidal, se les otorga el título parcelario por los ejidatarios que administran el propio ejido, lo que muchos no realizan son los trámites ante el Registro Agrario Nacional (RAN) para desincorporar el predio del ejido y cambiar la propiedad social a propiedad privada sobre la parcela, para así no tener conflicto con el Comisariado Ejidal respecto al uso del predio.

Por último y tal vez uno de los problemas menos comunes, pero que a la fecha se siguen detectando en contadas ocasiones es el referido a la falta de alineamiento y número oficial cuando un se realiza una construcción por lotes, en donde por la falta de coordinación con las autoridades reguladoras, se pueden dar diversos problemas de identificación de los inmuebles, conllevando un excesivo trámite posterior para cada uno de los habitantes de los inmuebles que se construyeron.

Es necesario eliminar estos vicios que en grandes medidas desgastan a los engranajes del sistema inmobiliario de nuestro país y complican cada vez más el ejercicio de un agente, por ello es fundamental detectar a tiempo estos problemas y ayudar a regularizar el ejercicio inmobiliario de nuestra sociedad.

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Programa 4 – Todo sobre el ISR por adquisición de inmuebles

¿Sabías qué por la enajenación de los inmuebles se generan varios impuestos? Dichos impuestos pueden ser locales o federales; dentro de los federales se encuentra el Impuesto Sobre la Renta, una carga impositiva que grava la ganancia acumulada dentro de las operaciones inmobiliarias, el desconocimiento en esta materia por parte de los contratantes se convierte en un factor determinante respecto al fracaso de algunas negociaciones inmobiliarias. Dentro del artículo de la Ley del Impuesto Sobre la Renta encontramos algunos datos que nos ayudarán a exentar o deducir algunos gastos en el cálculo correspondiente de este impuesto. 

Es necesario asegurarse que las ganancias obtenidas por el inmueble no sobrepasen los 700 mil UDIS, que la vivienda sea la casa habitación del vendedor y que no haya exentado el ISR respecto a otro inmueble dentro de los últimos tres años. Estas situaciones se acreditan ante un notario público con documentos oficiales como una credencial con fotografía expedida por el INE, recibo de telefonía fija o estados de cuenta bancarios en donde se especifica el domicilio de la propiedad y el nombre del vendedor. Para la deducción del ISR existen cuatro opciones: costo comprobado de adquisición, gastos notariales, comisiones y mediaciones. 

¿Cuáles son los impuestos que les atañen al vendedor y al comprador? 

El impuesto más elevado se genera hacia el vendedor, estamos hablando del Impuesto Sobre la Renta; en el momento en que se realiza una operación de compra-venta es obligación del notario público hacer la retención de dicho pago de impuestos, salvo en algunas excepciones. Igualmente, al comprador se le pueden causar una serie de impuestos: impuestos locales e impuestos federales; hablando de impuestos locales nos referimos al Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles también conocido como “Traslado de Dominio”. A la parte compradora también se le podría causar el impuesto sobre la renta por adquisición, este impuesto tiene lugar cuando el comprador adquiere un inmueble que tiene un valor más bajo que el marcado en el avalúo 

Para evitar que se genere el Impuesto Sobre la Renta por enajenación el vendedor tendrá que tener la precaución de tener todos sus documentos debidamente en orden de acuerdo a la Ley del Impuesto Sobre la Renta, en esta legislación se consignan cuáles son los documentos con los que una persona física podría exentar una propiedad y aquí en Pulso Inmobiliario, te hablaremos de ello. 

 

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Programa 3 – Sucesiones ¿Heredas bienes o problemas? (Segunda parte)

En el tercer episodio de Pulso Inmobiliario continuaremos con el tema de sucesiones. ¡Nuestros conductores Ana Lorena Mayo y René Strickler nos llevaran en éste camino para que te conviertas en un experto!

Bien sea herencia o legado, toda propiedad debe contar con el título que así lo acredite para evitar correr riesgos de operaciones fraudulentas al momento de querer vender, comprar o rentar el inmueble.

En la continuación de las secciones en las que se divide una sucesión la tercera sección abarca la administración y el rendimiento de cuentas del albacea. En la última sesión tiene lugar el proyecto de repartición de los bienes y adjudicación de la herencia.

En el caso de las sucesiones testamentarias principalmente los herederos deciden de forma conjunta el poder realizar la repartición de bienes de forma equitativa, se manifiesta un consentimiento en común acuerdo respecto a la repartición.

Cuando la sucesión es realizada en la notaría pública ese es el momento preciso para realizar la repartición, el notario público podrá hacer la escritura del proyecto de repartición de los bienes, y así también la escritura de adjudicación. En cambio, cuando se realiza la sucesión en el juzgado hay un pequeño procedimiento en el cual el abogado que llevó a cabo la sucesión en el tribunal tiene que verificar con un notario competente para que se pueda enviar como tal el expediente judicial directamente a la notaría pública.

 

Inactividad en expediente. Cuando un expediente judicial deja de promoverse por determinado tiempo, la autoridad, en este caso el juez, lo envía a un archivo judicial, hasta que un abogado vuelva a promover este expediente, se devuelve al tribunal para poder continuar con los trámites.

Momento de la exclusiva. El asesor inmobiliario tiene la exclusiva de una propiedad desde el momento en que se inicia la radicación de la sucesión, en el momento en que los herederos estén de acuerdo es recomendable iniciar la promoción de un inmueble.

 

Cuándo se va a exclusivar una propiedad y el cliente entrega el testamento ¿Cómo saber que es último dado?

Al radicar una sucesión ante juzgado o notario, en cualquiera de las dos vías se tiene que enviar los informes de testamento a los archivos correspondientes como lo es el archivo general de notarías, el archivo judicial o en su caso, al registro público de la propiedad.

 

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Programa 1 – Pasos para vender o comprar tu propiedad

Esto es Pulso Inmobiliario, un espacio de inmobiliarios para inmobiliarios y en general destinado a todas las personas interesadas en comprar, rentar, solicitar un crédito, evaluar o regularizar sus propiedades. Nuestros conductores Lorena Mayo y René Strickler te llevarán de la mano y de forma amena a conocer los requisitos y formalidades del ramo inmobiliario.

El primer tema a tocar será la venta o adquisición de una propiedad. Un proceso durante el cual se deben tomar ciertos puntos a considerar para concretar de una manera satisfactoria la venta o adquisición de un bien inmueble, es importante que el vendedor revise su documentación y sobretodo verifique si cuenta con el título de propiedad, el cual acredita que es propietario.

La edad con respecto a la capacidad jurídica que la ley determina para vender o comprar una propiedad es a partir de los 18 años, en el caso de ser menor de edad, el vendedor debe contar con el apoyo de un representante para llevar a cabo la realización de transacción.

Es importante conocer el estado civil en el cual se encontraba el vendedor en el momento en el que adquirió el inmueble; actualmente en nuestra república mexicana existen dos regímenes preponderantes respecto a los bienes que integran el patrimonio dentro de un matrimonio, el régimen de sociedad conyugal y el de separación de bienes.

Uno de los principales puntos en los cuales la inmobiliaria nos puede brindar ayuda es en determinar cuál es el precio verdadero de la propiedad, muchas veces el vendedor no tiene un punto de partida para determinar cuál es el valor de su propiedad, la inmobiliaria actúa como soporte en la valuación de dicho inmueble.

Es muy importante conocer cuál es el proyecto del comprador, así el asesor inmobiliario puede guiarlo, ofreciéndole las opciones pertinentes para llegar a cabo sus metas, evaluando si el inmueble llena las expectativas físicas y condiciones de habitabilidad. Dentro de esta actividad existen agentes inmobiliarios que facilitan y potencializan estas relaciones de negocios inmobiliarios.